월세, 전세로 환산해 계산은 잘못
月 1,00만원일땐 1,200만으로 산출
분양권거래는 실제 대금으로 계산을

부동산을 거래할 때 중개수수료 문제로 기분을 상하는 경우가 종종 발생한다. 일반인들이 법정 수수료율을 잘 모르는 데다, 중개업자들이 종종 추가 부담을 요구하는 경우가 많기 때문이다. 이 같은 분쟁을 막으려면 거래 당사자들이 중개수수료 계산법을 정확하게 알아두는 것이 최선이다.


▶ 월세 임대차 계약시

월세 임대차 계약을 했을 경우 일반 매매와 마찬가지로 거래금액에 지정된 요율을 곱해서 계산하면 된다. 여기서 월세 임대차 계약에 따른 거래금액은 월 임대료에 임대차 개월 수를 곱한 다음 임대차 보증금을 합산해 나온 금액을 말한다. 만약 임대차 보증금 1억원에 월 임대료 100만원으로 12개월간 임대하기로 계약했다면 거래금액은 총 1억1,200만원(임대차보증금 1억원+(월임대료 100만원×12개월))이 된다.

일부 중개업소는 월세 계약하의 보증금과 월 임대료를 전액 전세보증금으로 환산해 산출된 금액을 거래금액으로 보고 중개수수료를 받고 있는데 이것 역시 잘못된 거래 관행이다. 일례로 월 임대료 100만원으로 12개월간 임대하기로 계약했다면 이를 시중금리보다 약간 높은 수준(5%)으로 계산, 전세보증금(2억원)을 산출해 보수를 받는 것이다.


▶ 분양권 거래 시

아파트 분양권을 거래할 때도 탈법적인 방법으로 중개료를 받는 경우가 많다. 분양권 거래시 거래 금액은 실제 수수된 금액 그 자체라고 판단하면 무방하다.

예를 들어 최초 분양가격 5억원인 주상복합건물 분양권에 대해 계약 당시 분양대금으로 3억원이 납입된 상태에서 1억원의 프리미엄을 주고 분양권을 매매했다면 중개수수료 산정을 위한 거래금액은 4억원(납입금액 3억원+프리미엄 1억원)이다. 일부 중개업소들은 최초 분양가격 5억원 또는 최초 분양가격 5억원에 프리미엄 1억원까지 포함한 6억원을 거래금액으로 간주해 고액의 중개수수료를 받는 경우가 있는데 주의해야 한다.

한편 법정수수료보다 많은 금액을 중개 수수료로 지급하기로 약속한 경우, 약속의 유호 여부에 대해 논란이 있지만 일단 초과분은 무효라는게 대법원 판례다. 대법원은 최근 법정 중개 수수료를 초과해 지급하기로 약정한 중개 보수 약속의 경우 초과 범위는 민사적으로도 무효이므로 아직 지급하지 않았다면 지급할 의무가 없고, 이미 지급했다면 초과한 범위에서 반환 받을 수 있다고 판결했다. 따라서 과다하게 지급한 중개 수수료에 대해서는 반환을 청구할 수 있다. 송영웅 기자


▶ 법정수수료율 정확히 아는게 중요

영수증 챙기고 소비자상담 활용을
이아무개(58·여)씨는 최근 아파트 월세계약에 앞서, 부동산 중개수수료 법정요금 계산법을 인터넷으로 검색했다. 2년 전 5천만원 보증금에 월세 80만원으로 신혼부부와 계약할때 중개업자가 바가지 씌우는 것을 목격했기 때문이다. 이 경우 법정 중개수수료는 최대 27만6800원이다. 그러나 집주인이었던 이씨와 임차인이었던 신혼부부가 낸 수수료는 두배 이상 차이가 났다.

중개인은 75만원을 불렀고, 신혼부부는 흥정을 거쳐 70만원을 지불했다. 이씨는 “법정수수료만 줘도 되지만 고생했으니 조금 더 넣었다”며 32만원을 봉투에 담아줬다. 이씨는 중개수수료 법정 요율을 적용해 계산했고, 신혼부부는 터무니없이 많이 낸 것이다.

이씨는 이번 월세계약(보증금 1억원, 월 30만원)에서도 32만1600원의 법정수수료에 약간 인심을 더 쓰는 수준으로 거래를 마무리했다.

새봄 이사철을 맞아 부동산 거래도 기지개를 켜고 있다. 매매나 임대차 계약 뒤 바가지를 쓰고 중개인과 얼굴을 붉히지 않으려면 법정수수료율 계산법을 정확히 아는 것이 중요하다. 법정수수료의 자세한 내용은 각 시도 조례로 정하고 있고 거래 종류에 따라 조금씩 차이가 나지만 기본은 ‘거래금액’에 일정한 ‘요율’을 곱하는 방식이다. 그러나 월세나 분양권 거래 등은 보증금과 월세의 비중, 납입된 분양대금의 정도에 따라 거래금액이 달라지므로 각별히 주의해야 한다.

▶ 월세 임대차=월세 임대차 계약 거래금액은 월 임대료에 임대차 개월 수를 곱한 뒤 임대차 보증금을 합산하면 된다. 예컨대 보증금 1억원에 월세 10만원으로 12달 동안 임대하기로 계약했다면 거래금액은 1억120만원(보증금 1억원+(월세 10만원×12개월))이다. 이 경우 법정 최대 수수료는 1억120만원에 법정요율인 0.3%를 곱한 30만3600원이 된다. 하지만 일부 중개업소는 월세 부분을 전세 보증금으로 환산한 금액을 거래금액으로 보기도 해 주의해야 한다.

▶ 분양권 거래=분양권을 거래할 때 거래금액은 실제 주고받은 금액이라고 보면 된다. 분양가격이 5억원인 주상복합건물 분양권을 1억원의 분양대금이 납입된 상태에서 1억원의 웃돈을 주고 분양권을 매매하는 경우라면 거래금액은 2억원(납입금액 1억원 + 웃돈 1억원)이 된다. 그러나 중개업소에 따라 처음 분양가격 5억원 또는 여기에 웃돈 1억원까지 포함한 6억원을 거래금액으로 억지 적용하기도 한다.

중개업자의 무리한 요구를 피하기 위해선 수수료 영수증을 요구하는 것도 한 방법이다. 부동산중개업법 시행령 33조는 영수증 교부를 의무화 하고 있다. 또 바가지를 썼을 경우 각 시·군 구청에 마련된 신고센터와 상담할 수 있다.

중개업자는 바가지 요금 등 위법 사실이 드러나면, 6개월 이내의 업무정지는 물론 형사고발 대상이 된다. 또 영수증 미교부 때에도 6개월 이내의 업무정지를 받을 수 있다.