등기부는 크게 부동산의 소재지와 그 건물 내용을 표시하는 표제부, 소유권에 관한 사항을 기재하는 갑구, (근)저당권·전세권·지상권 등과 같은 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기재하는 을구로 구성되어 있다.

그러나 등본을 발급할 때 을구에 기재된 사항이 아예 없거나, 기재되었던 사항이 모두 해결되어 효력 있는 부분이 전혀 없으면 을구를 제외한 표제부와 갑구만 등기부 등본에 표시된다.

등기부에 기재된 각 등기의 우열은 순위번호에 의해 가려지며, 순위번호에 "0부기0호"라고 기재된 부기 등기는 앞의 숫자인 주등기의 순위에 따르고, 갑구와 을구 간의 순위는 접수일자와 접수번호에 의하여 가려지며, 가등기에 의하여 본등기를 하면 가등기의 순위가 본등기의 순위로 된다.

1. 표제부 보기

토지등기부 <표제부>에는 처음으로 등기한 년월일과 소재지번.지목.면적 등이 기재되어 있으며, 평방미터(㎡)로 되어 있는 면적을 평수로 환산하려면 3.3 정도로 나누면 된다. 1평＝3.3058㎡

건물등기부 <표제부>에도 처음으로 등기한 년월일과 소재지번.건물명칭.구조.용도. 면적 등이 기재되어 있으며, 아파트나 연립주택 등과 같은 공동주택의 경우에는 1동의 건물 전체에 대한 표제부와 구분된 각 세대의 건물에 대한 표제부 (전유 부분의 건물의 표시)가 따로 구분되어 2장으로 되어 있다.

위와 같은 공동주택의 1개 동의 동수 등 표시는 첫째 장에, 각 세대별 호수와 구조, 면적 등은 둘째 장에 기재되어 있다.

집합건물의 표제부에는 대지권이 표시되어 있는데, 제일 앞장 표제부 (1동의 건물의 표시)에는 그 건물에 속한 대지권이 설정된 토지의 지번.지목.면적이 기재되어 있고, 둘째장 표제부 (전유 부분의 건물의 표시)에는 대지권이 설정된 토지를 번호로 특정 하고, 그 대지권의 종류(소유권 등)와 비율이 기재되어 있다.

대지권이 기재된 집합건물 등기부의 경우, 토지에 대하여 별도 등기가 있다는 취지의 기재가 있으면 대지권이 설정된다.

토지에 그 건물등기부에 기재된 사항과 다른 등기(소유권 보존 및 이전 이외)가 있다는 것이므로. 이런 때에는 해당 토지등기부를 따로 확인해야 그 구체적인 내용을 알 수 있게 된다. (토지만에 대하여 근저당권설정 등기가 되어 있는 등)

집합건물의 경우 각 세대의 건물에 대하여는 전유부분 만이 등기가 되고 공용부분에 대하여는 세대별로 등기가 되지 않지만, 그 공용부분은 모든 구분소유자의 공유에 속하고, 그 처분은 전유부분의 처분에 따르게 된다.

2. 갑구 보기

현재의 소유자는 제일 마지막으로 [소유권 이전]이라는 제목 아래 [소유자]라고 기재 되어 있는 사람이고 만일 2인 이상이 공유하고 있다면 공유자라고 표시되고 각자의 지분이 기재된다.

갑구에는 당해 부동산의 소유권에 대한 압류.가압류.가처분.경매신청.예고등기.가등기 등이 기재되므로 이를 잘 살펴야 권리관계를 정확히 알 수 있다.

[압류]는 채권자가 채권을 확보하기 위하여 확정판결 등 채무명의에 기해 채무자 재산을 확보해 둔 것이고, [가압류]는 통상 위와 같은 채무명의를 얻기 전에 임시적으로 법원의 결정에 의해 채무자 재산을 확보한 것이므로 변제 등으로 채무가 해결되지 않으면 결국 그 부동산은 강제집행에 의해 경매가 될 수 있다.

[가처분]은 소유권을 다투는 자, 즉 소유권을 주장하여 이전등기를 구하거나 등기된 소유권의 말소를 구하려는 자 등이 법원의 재판을 거쳐 임시적으로 기존 소유권자의 처분행위를 금해 둔 것이므로, 후일 소송에서 그가 승소할 경우에는 위 [가처분] 등기 이후의 등기가 효력을 잃을 가능성이 있다.

[강제·임의의 경매신청 등기]는 그 부동산에 대하여 경매절차가 진행되고 있음을 의미한다. 강제경매는 확정판결 등 채무명의에 의한 경매이고, 임의경매는 저당권. 전세권 등 담보물권에 의한 경매나 기타 법률 규정에 의한 경매로 구분된다.

당해 부동산이 경락되고 그 대금이 완납되면,(근)저당권·가등기 담보권.압류효력 발생 후의 지상권.전세권.임차권.제3자 명의의 소유권이전등기.가처분.가압류.국세 체납에 의한 압류 등기 등 경락인이 인수하지 아니한 부동산 위의 부담의 기입 등기는 말소된다.

[예고등기]는 기존 등기의 원인무효 또는 취소를 주장하며 그 등기의 말소를 구하는 소송이 제기되었을 경우에 법원의 촉탁에 의하여 이루어지는데, 소를 제기한 자가 승소판결을 얻게 되면 그 판결에 저촉되는 다른 등기는 모두 말소될 수 있다는 것을 유의해야 한다.

[가등기]는 가등기권리자가 후일 본등기를 하기 위해 순위를 확보해둔 등기로, 그 밑의 공란은 본등기를 기입하기 위해 남겨둔 것으로서 여기 본등기가 되면 그에 저촉이 되는 [가등기] 이후의 모든 등기는 직권으로 말소된다.

이해관계인이라면 위와 같은 [압류] 등 등기에 기재된 사건번호를 당해 법원 해당 과에 가서 제시하고 소정의 절차에 따라 기록을 열람하여 내용을 상세히 알아 볼 수 있다.

※ 유의사항

첫째, 소유권에 대한 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분 등 처분제한등기가 있지는 않는지 보아야 한다.

채권자가 채권확보를 위하여 채무자의 재산을 압류, 가압류한 경우에 그 채무자 (소유자)가 채무를 변제하지 못할 때에는 결국 그 부동산은 경매가 될 것이기 때문이다. 그리고, 경매개시결정 등기란 이미 그 부동산에 경매절차가 진행되고 있음을 의미한다.

또 그 부동산에 대한 소유권이전등기 청구권을 확보하기 위하거나 또는 말소하기 위하여 처분금지 가처분을 한 경우에는 그 소송의 원고가 승소 판결을 얻는다면 가처분 이후의 모든 등기는 말소될 가능성이 아주 많다는 것을 유의해야 한다.

둘째, 예고등기에 관한 것이다.

예고등기란 등기원인이 전혀 없는데도 인감증명 등을 위조하여 소유권을 이전 했거나 저당권을 설정 또는 말소한 경우에 그 등기를 말소 또는 회복해 줄 것을 소송으로 청구하는 때에 그러한 소송이 제기되었음을 제3자에게 알려서 불의의 피해를 입지 않도록 법원이 촉탁하여 등기가 된 경고적 의미의 등기이다.

원고가 승소판결을 얻으면 그 판결을 실행하는데 저촉되는 등기는 설사 선의의 제3자이더라도 결국은 모두 말소될 운명에 처해진다. 물론 그 제3자의 등기를 말소하려면 다시 그 제3자를 상대로 한 말소등기 청구 소송에서 승소판결을 받아야 하는 전제가 따른다.

구체적으로 경매절차의 진행상황이나, 누가 어떤 원인을 들어 예고등기를 하였는지 알고 싶으면 등기부에 기재된 사건번호를 당해 법원에 가서 제시하고 이해관계를 소명하여 기록을 열람하면 이를 자세히 알 수 있다.

셋째, 가등기에 관한 것이다.

"가등기" 다음에 남아 있는 공란은 후일 거기에 본등기를 하기 위한 것이다. 따라서 본등기를 하면 그 순위는 가등기의 순위에 따르는 것이므로 이 본등기에 저촉되는 가등기 이후 제3자의 등기는 가등기에 터잡은 본등기가 이루어질 때 등기관이 직권으로 말소한다.

3. 을구 보기

을구에는 [근저당권].[저당권].[전세권].[임차권].[지상권].[지역권] 등 소유권 이외의 권리사항이 등기되어 있다.

[근저당권]은 당해 부동산이 근저당권자의 채권에 담보로 제공되어 있는 것이며, 채권최고액으로 기재된 금액은 담보로서 장래 부담할 최고의 금액을 정한 것 이어서, 실제 채무액이 얼마인지는 관계인들을 통해 따로 확인해야 알 수 있다.

[전세권].[지상권].[지역권]은 그 부동산을 배타적으로 이용할 수 있는 권리로서 같은 부동산에 중복되어 성립할 수 없다. 그러나 그러한 권리는 부동산의 일부에 대하여도 성립할 수 있으므로 중복되지 않게 부분을 특정하여 동일 부동산에 2개 이상의 권리를 설정할 수는 있다.

[(근)저당권].[전세권]이 설정된 부동산에 대하여 (근)저당권자.전세권자는 채무를 변제받기 위하여 그 부동산에 대하여 (임의)경매를 신청할 수 있으며, 등기된 [임차권]자는 임의경매를 신청할 수는 없으나(임차보증금반환청구소송의 확정판결을 받으면 강제경매를 신청할 수 있음) 대항력과 우선 변제권이 있다.

※ 유의사항

근저당권.전세권.지상권 등이 설정되어 있는지 보아야 한다. 근저당권의 채권 최고액이란 채무자가 현실로 부담한 채무가 아니고 앞으로 부담할 최대한도의 채무액이란 뜻이며, 실제 채무액은 그 최고액의 80% 정도 되는 것이 일반적인 관행이다.

채무자가 근저당권 채권을 모두 변제하지 않으면 결국 그 부동산은 경매당할 운명에 처하는 것이며, 전세권이 설정되어 있는 경우 특별한 사정이 없는 한 전세기간내에는 전세권자를 임의로 나가게 할 수 없다.

그외 지상권.지역권 등은 그 토지에 대한 이용관계를 목적으로 설정되어 있는 권리이다.

전세권.지상권.지역권 등은 저당권과는 달리, 부동산의 일부분에도 성립할 수 있으나 동일 부동산의 같은 부분에 중복하여 성립할 수 없음을 유의하여야 한다.

당사자의 신청이나 촉탁 또는 직권에 의하여 말소되어 효력이 없는 권리에는 붉은 선으로 가위표시가 되어 있으나, 보다 정확을 기하기 위해 등기부에 기재된 말소등기 사항과 위 표시를 한번 더 확인하는 것이 바람직하다.

위와 같은 소유권이외의 권리를 목적으로 하는 권리에 관한 등기는 부기에 의하여 하므로, 순위번호에 "0 부기 0호"라고 기재되어 있으면, 기본이 되는 주등기 사항과 부기등기 사항을 함께 보아야 한다.