[자산 재설계] 주택 2년내 팔고 분양권은 장기 보유를
해외 이주시 보유주택과 분양권 어떻게 처분할까?  

서울 여의도에 사는 최모(45)씨는 조만간 해외파견근무를 가게 됐다. 출국 전 현재 거주하고 있는 아파트와 보유하고 있는 분양권을 어떻게 효율적으로 처분할 지 고민이다. 최씨가 가지고 있는 분양권은 조합원 분이 아닌 일반분양권. 전매가 제한돼 있어, 조합원 분에 비해 훨씬 낮은 프리미엄을 형성하고 있다. 최씨는 보유주택의 매각문제, 분양권의 전매가능여부, 비과세 여부 등을 해결하기 위해 PB센터를 찾았다.

일단 최씨가 소유한 주택은 팔 때 양도세를 물지 않는다. 반면 분양권은 해외 이주시 전매 제한에서는 자유롭지만 양도세는 물어야 한다. 주택 한 채와 분양권을 소유한 최씨는 현재 1주택자로 본다. 따라서 현재 소유하고 있는 주택이 비과세 요건을 갖추지 않았다 해도 ‘1년 이상 기간 동안 근무상의 이유로 전 세대원이 출국할 경우 현재 주택을 출국일로부터 2년 내에 양도하면 비과세 혜택을 볼 수 있다.’(소득세법시행령154조 참조).

하지만 분양권은 얘기가 다르다. 주택건설촉진법에 의해 투기과열지구에서 2003년 6월 7일 이후에 계약 체결한 일반분양권은 등기 시까지 전매가 제한된다. 단, 특례조항으로 최씨와 같이 해외이주의 경우에는 예외적으로 전매가 허용되지만, 양도세는 실거래가로 과세된다.

결국 최씨가 선택할 수 있는 최선의 방법은 다음과 같다.

첫째, 기존 주택은 출국 후 2년 이내에 매도해 비과세혜택을 받을 것. 둘째, 일반분양권은 당장 매도하기보다는 등기하고 장기 보유해 수익률을 높이는 것이다. 현재 최씨의 생활 및 주거 기반인 여의도는 노후한 중층 이상 아파트가 대다수지만 용적률 등의 이유로 재건축 공급이 다소 지연되고 있다. 게다가 낡은 아파트라서 매매가격 대비 전세가격이 낮은 편이다. 따라서 기존 아파트를 장기 보유해 2주택자가 되느니보다 이번 기회에 양도세 절감을 통한 매도를 권유했다.

반면 재건축 일반분양권은 좀더 보유할 필요가 있다. 어차피 분양권에 대해서는 해외 이주 시에도 비과세 혜택이 없고, 여의도 지역에 재건축을 통한 신규공급이 지연되고 있는 만큼 신축주택의 희소성은 더욱 높아질 것이기 때문이다. (신한Private Bank 자문그룹=부동산재테크팀장 고준석, 부동산전문가 조강엽, 세무사 박상철, 올림픽선수촌PB팀장 한상언 2006.08.28)