▶ 계약 체결시나 중도금 및 잔금시 등기부등본 미확인

▶ 유형

계약체결시점에에만 등기부등본을 확인하고 중도금 및 잔금지급 시점에 물건변동 사항을 확인하지 않고 계약을 진행하여, 차후 임차인이 입주한 건물에 경매가 진행되는 등의 중개사고가 발생하고 있습니다.

⊙ 사고 사례 1 : 계약체결, 중도금 잔금시 등기부등본 확인

공인중개사 A는 경기도 안산시 삼익아파트 103동 1801호를 2000년 10월21일 임대인 B와 임차인 C 사이에 보증금 5,500만원에 임대차 중개를 했다. 공인중개사 A는 임차인 C에게 임대차 계약 당시 구두로“이 아파트에 선순위 근저당권이 설정돼 있으나 대출금 채무는 5,500만원이 남아 있으며 잔금 지급일에 등기부등본을 보여 주고 잔금지급시 2,000만원을 즉시 상환하겠다”는 약속을 하였고 이를 믿은 임차인 C는 계약을 체결했으나 잔금 지급시 등기부등본을 확인하지 못하고 임대인 또한 대출금 2,000만원을 상환하지 않았다.

임차인 C는 이 아파트에 입주후 2002년 1월경 우연히 아파트에 대한 경매가 진행중이라는 사실을 알게 되어 등기부등본을 확인해 본 결과 1999년 1월23일 국민은행 채권최고액 4,200만원, 같은해 11월25일 국민은행 채권최고액 2,400만원, 2000년 3월16일 새고양새마을금고 채권최고액 3,900만원등 총 1억500만원이 설정돼 있었고 2001년 11월21일 수원지방법원의 경매개시 결정에 의하여 배당을 받지 못하고 전세보증금 5,500만원의 손해를 입게 되자 공인중개사 A를 상대로 수원지방법원에 5,500만원 및 이자부분에 대한 손해배상청구소송을 제기하여 법원의 조정으로 1,630만원을 2002년 11월30일까지 지급하라는 조정 결정을 받았다.

이 사건은 중개계약시 가장 기본적으로 등기부등본을 발급 받아 각종 근저당권 또는 압류 등의 관계와 소유자 확인 등을 해야함에도 불구하고 이를 확인하지 않은채 임대인의 말만을 믿고 중개계약을 체결한 공인중개사의 과실이 인정되는 사건이다. 임차인도 인수후 주민등록 전입신고를 하지 않고 계약서에 확정일자도 받지 않은채 경매개시 이후인 2002년 2월14일 전입신고를 한 과실이 인정되어 임차인쪽에 70%의 과실이 인정되어 그 만큼 공인중개사의 과실비율이 경감된 사건이다.

⊙ 사고 사례 2 : 중개대상물 확인 설명

중개의뢰인 A는 공인중개사 B의 중개로 2002년 2월 경기도 용인시 수지읍 소재 빌라 103호에 관하여 보증금 1천800만원의 임대차 게약을 체결하고 계약금으로 10만원을 지급하고 몇일 후 나머지 계약금 190만원을 지급하였으며 중개대상물 확인설명서 작성 날짜를 나머지 계약금을 지급한 날로 기재했다.

계약당시 공인중개사는 중개의뢰인 A에게 위 주택에는 채권 최고액 1억2천870만원의 근저당이 설정된 상태로 과다한 채무가 있다는 것을 주지 시켰고, 중개물건 대상물 확인 설명서에 소유권 이외의 권리사항에 대하여 채권최고약 1억2천870만원, 면책적 채무 인수 2000년 7월 4일 근저당권자 축산업협동조합, 전소유자 이 아무개라고 고지하고 등기부등본을 열람하였으며 중개대상물 확인설명서에 기재하였으나 계약당일 수원지방법원의 강제경매 개시 결정에 의한 등기가 되었기 때문에 계약 당시에는 모르고 있었고 중개의뢰인 A는 잔금 1천600만원을 지급하고 입주하였다.

중개의뢰인 A는 2003년 5월23일 위 건물이 강제경매 되어 전세보증금 1천800만원의 손해가 발생하였다.  

▶ 예방책
  
계약당시에만 등기부등본을 확인하고 중도금 및 잔금 지급시 등기부등본을 확인하지 않음에 따라 발생한 사고로서 중개계약을 체결할때에는 계약 당일은 물론이고 중도금, 잔금지급시 반드시 부동산 등기부등본을 확인하여 물건 변동사항을 파악해야 사고를 예방할 수 있습니다.

공인중개사는 손해배상책임여부를 떠나 고객의 재산권 보호와 관리, 중개대상물건에 대한 정확한 파악을 위하여 계약시는 물론 중도금, 잔금지급시 등기부등본은 반드시 확인하시기 바랍니다.